הוסף למועדפים
הפוך לדף הביתעצות לרוכשי דירות במודיעין 
זהירות - שפ"פים (שטחים פרטיים פתוחים)
השפ"פ (שטח פרטי פתוח) הוא מושג תכנוני בולט בשכונות המגורים במודיעין. כ-5% משטח העיר מוגדר כשפ"פ ואינו מטופל על ידי עיריית מודיעין.
השכונות החדשות במודיעין מתוכננות כך שבמרכזן יימצא פארק שסביבו נבנים בנייני המגורים, אך מעטים יודעים כי בכל השכונות החדשות, הפארק, החנייה ולעתים אפילו הרחוב עצמו נחשבים שפ"פים ואינם מתוחזקים על ידי העירייה, אלא על ידי התושבים עצמם.
בשונה מהשצ"פ (שטח ציבורי פתוח), השפ"פ נמצא בקטגוריה של בעלות פרטית, בידי דיירי השכונה. לדוגמא, אם מתגוררים בשכונה מסוימת 200 דיירים ובמרכז השכונה קיים פארק בגודל 50 דונם, אז לכל אחד מהדיירים תהיה בעלות על רבע דונם בפארק.
בעוד שעל פניו נראה כי הדייר מרוויח, שכן הוא קיבל עוד רבע דונם אדמה בקניית הדירה, הוא למעשה מפסיד, והרבה.
התושבים מוצאים עצמם מקימים, מתחזקים ומממנים שטח ציבורי פתוח. תשלומים כגון החשמל ברחוב, תחזוקת הכביש וגינון מסתכמים בעלות חודשית של הנאמדת באלפי שקלים לחודש לדירה.
כמובן, אף אחד לא טרח ליידע את רוכשי הדירות בדבר קיומו של סעיף, חוקי לחלוטין, בחוזה הקנייה של הדירה המציין את נושא השפ"פ. לפתע מצאו עצמם הדיירים מנקים רחובות, עוסקים בעבודות גינון בגינות הציבוריות, משלמים מאות שקלים עבור החלפת נורות בעמודי חשמל ותיקון צנרת ברחוב.
לאחר תלונות רבות מצד התושבים החליטה עיריית מודיעין להקים ועדה שתבחן את נושא העברת השפ"פים מאחריות התושבים לאחריות העירייה. עדיין לא קיבלה החלטה סופית בנושא.
הכירו את השטח:
וודאו כי אתם מכירים את מבנה העיר ואת מתחמי הבנייה השונים. נסו לקבל מידע רב ככל הניתן מגורמים שונים ולהצליבו. אל תסתמכו על עצתו של גורם אחד בלבד.
מידע רב שיכול לסייע לכם מופיע בחלקים השונים של מדריך זה. מידע רב תוכלו לקבל בעיריית מודיעין – ראו פרק שירותי עיריית מודיעין.
מה בעצם אתם מחפשים?
הגדירו לעצמכם באופן ברור מה בעצם אתם מחפשים. וודאו עם בן/בת הזוג שלכם שמה שהגדרתם עונה גם לדרישותיהם. החליטו איזה נתון הוא הכרחי מבחינתכם ואיזה "חשוב, אך לא קריטי" ושניתן להתפשר עליו.
וודאו מהו התקציב העומד לרשותכם ומהו החזר המשכנתא החודשי הצפוי.
הכינו רשימה עם נתונים שעליכם לדעת לפני שתלכו לראות דירה. עדיף לפסול נכס מראש בטלפון במקום ללכת לראות אותו ורק אז להבין למשל שאין מעלית... שימו לב לכל פרטי הדירה המופיעים במודעה שבאתר.
הגדרת זמן לחיפוש:
הגדירו זמן לחיפוש – פנו לעצמכם זמן על-מנת שתוכלו לראות מספיק נכסים.
אם אתם מחפשים תקופה ארוכה ללא הצלחה תנו לעצמכם פסק זמן שלאחריו תחזרו לחפש בכוחות מחודשים.
החליטו מהר
דירות טובות במודיעין "נחטפות" מייד. ראיתם דירה יפה במחיר סביר? אם תתמהמהו יותר מדי אתם עשויים להפסיד אותה. במידה והחלטתם לרכוש את הדירה עשו זאת מהר ואל תגידו "אוקיי, נבוא בעוד יומיים לסגור את העסקה". ביומיים האלה הדירה יכולה להימכר לאחר!
הפתיעו את עצמכם:
אם אתם מחפשים זמן רב נכס מסוג מסוים באזור ספציפי, למשל, "דירת 4 חדרים במתחמים שמשוני או בקייזר", אתם בטוחים שזה בעצם מה שאתם רוצים ולכן אתם משקיעים מאמצים רבים למצוא את הנכס המתאים ומסננים נכסים באתר בהתאם.
מדי פעם הפתיעו את עצמכם בכך שתנסו לחפש למשל דירת 3.5 חדרים באותו אזור או נסו למשל לחפש דירת 4 חדרים באזורים אחרים. כך תוכלו לסתור הנחות יסוד שבניתם לעצמכם ושאולי מונעות מכם למצוא את הנכס המתאים לכם ביותר.
לפי שיטה זו, חפשו את כל הנכסים העונים לתקציב שבניתם (הקישו "עד מחיר" בלבד בסרגל החיפוש באתר ללא סימון אפשרויות נוספות ואז לחצו על "חפש" – כעת תוכלו להתרשם מנכסים באזורים ואף בישובים סמוכים העונים לתקציב שלכם. יכול מאד להיות שתופתעו למצוא נכסים שלא שיערתם שתוכלו לרכוש.
אולי מקבלן?
האתר שלנו מציג משהו ייחודי – עם הצגת תוצאות החיפוש תוכלו ללחוץ על "מקבלן" ולקבל נתוני דירות חדשות העונות לחיפוש שהגדרתם. נסו זאת!
דירת החלומות!
לכל אחד יש דירת חלומות שאותה הוא מחפש, אבל התקציב לא תמיד מספיק כדי לרכוש אותה...
לכן, צריך לקחת את הדברים בפרופורציה ולהבין שלכל דירה יש בעיות וחסרונות, השאלה היא רק על איזה חסרונות אתם מוכנים להתפשר ועל איזה לא.
10 כללי אצבע לרוכשי דירה - עו"ד חן שטיין
בבואנו לרכוש דירה, רכישה שהיא ללא ספק הרכישה היקרה והמשמעותית ביותר בחייו של כל אדם, לא מספיק להתרשם רק מהבחינה החיצונית, וככל שימצא חן בעינינו מבנה הדירה, הריצוף, המיקום או אפילו השכנים, חשוב מכל לבחון את מצב הדירה מבחינה משפטית.
רכישת דירה הינה הליך משפטי מורכב המצריך ידע ומיומנות, ומשכך מחייב ליווי צמוד של עו"ד העוסק בתחום המקרקעין לאורך העסקה. במאמר זה, אנסה לרכז בתמציתיות את העצות הבולטות אותן נתתי בתשובה לשאלות שנשאלתי במהלך טיפולי על ידי לקוחות משרדי שהיו מעוניינים ברכישת דירה:
1.עליכם לברר מיהם מוכרי הדירה האמיתיים (לא בהכרח הם אלו שמנהלים את המו"מ! פעמים רבות בנים מסייעים להוריהם במכירת הדירה, ולצערנו לא מעט פעמים אף נוכלים מזדהים בתור המוכרים). על כן אל תתביישו לבקש כי יציגו בפניכם תעודות זהות אותן תוכלו להשוות לטופס רישום הזכויות על מנת לוודא שאכן מדובר בבעלי הדירה האמיתיים. ככל שמדובר בשלוח (בן אשר מוכר את הדירה בשם הוריו), עליכם להיות חשדניים יותר, ולדרוש לראות יפויי כח נוטריוני המתיר לו לבצע את המכירה. בנוסף, יש לדרוש מהמוכרים נסח טאבו עדכני / אישור זכויות ממינהל מקרקעי ישראל / מהחברה המשכנת, הכל בהתאם לזכויות המוכרים בדירה על מנת ללמוד ממנו על מצבה המלא והאמיתי של הדירה (למשל, פעמים רבות דירת 4 חדרים בפועל עלולה להתגלות כשלושה חדרים ברישומים, אשר נעשו בה שיפוצים, ומובן שהדבר משליך על שווי הדירה).
2.עליכם לבדוק האם קיימים על הנכס עיקולים למיניהם, התחייבויות לצדדים שלישיים (אם יש שכירות למשל, עליכם לבדוק מתי היא צפויה להסתיים, ולוודא כי אין הדיירים מתגוררים בדירה מכח חוק הגנת הדייר, כך שהשכירות היא מוגנת), שעבודים, הפקעות או כל הערות למיניהן ולסוגיהן אשר בכוחן לסייג ו/או להפקיע את זכויות המוכרים ולמנוע מהם להעביר אותם לרוכשים.
3.חשוב לבדוק האם קיימים צווי הריסה, האם קיימות אופציות בנייה, האם ישנן חריגות בניה או בנייה ללא היתר (חדר על הגג עשוי בהחלט להתגלות כתוספת לא חוקית). כמו כן מומלץ לבדוק האם הוטלו היטלים כלשהם על הנכס, והאם שולמו ע"י המוכרים על מנת שלא יגולגל החוב אל הרוכשים.
4.עליכם לבדוק את מצב הדירה ומתקניה, ולהקפיד על עריכת פרוטוקול מסירה ביום מסירת החזקה.
5.עובר לחתימת הסכם המכר, יש להקפיד על העברת התשלום הראשון בגין הנכס וזאת רק לאחר שנרשמה הערת אזהרה לטובת הרוכשים.
6.חשוב ביותר לדווח על העסקה במועד לשלטונות מיסוי מקרקעין לצורך תשלום מס הרכישה (או קבלת הפטור) בהתאם למדרגות המס העדכניות.
7.יש להקפיד כי התשלום האחרון בגין הנכס יינתן רק כנגד מסירת חזקה פיזית בדירה.
8.מומלץ מאוד להקפיד לצלם כל שיק או הוראת תשלום שניתנה לטובת המוכרים, ולוודא כי הם חותמים בפניכם במעמד קבלתו של כל תשלום.
9.חשוב להקפיד על קיומו של מנגנון נאמנות אשר יקבע כי עם מסירת החזקה בדירה וכנגד העברת התשלום האחרון יומצאו כל האישורים המתאימים לרישום הדירה בטאבו / בחברה המשכנת ואם לא יומצאו האישורים המתאימים, אזי יישאר כסף בנאמנות בידי העו"ד עד להמצאתם.
10.עליכם להקפיד כי ייקבעו תנאי תשלום ברורים ומפורטים כגון: המועד לפיו ייקבע שער הדולר, מועדי תשלום מדוייקים, הצמדות למדדים שונים (מדד המחירים לצרכן / מדד תשומות הבנייה וכדומה), כך שלא יישארו מושגים בלתי ברורים בהסכם המכר הנתונים לפרשנות, כיון שזהו פתח לבעיות והפרות חוזה.
חן שטיין, עו"ד
03-6245588
054-3050957
www.hamishpat.co.il
הערה: אין במאמר זה להוות ייעוץ משפטי, וכן אין המאמר חף מטעויות קולמוס או טעויות אחרות. מומלץ ביותר לפנות לעו"ד טרם ביצוע עסקה במקרקעין.
המשיכו לקרוא במדריך זה:
