הוסף למועדפים
הפוך לדף הביתעצות למוכרי דירות במודיעין 
התחלה - איסוף מידע
אספו מידע אודות הדירה כגון שטח במ"ר, שטח מרפסת ועוד והעלו את כל הנתונים על דף. החליטו איזה מידע אתם מספקים אודות הדירה וכיצד תציגו אותה באתר.
קביעת מחיר הדירה
כמה הדירה שלכם שווה? תוכל להזמין שמאי שיספק לכם הערכת מחיר, אך אל תסתמכו רק על הערכה זו! נסו לקבל מושג ע"י חיפוש דירה באזור שלכם או לקבל מידע אודות דירות נוספות שנמכרו באזור. בדקו איזה נכסים "מתחרים" למעשה בנכס שלכם ובאיזה מחיר הם מוצעים.
תוכלו להשתמש בשירות מכרו לי דירה באתר שלנו - שירות המאפשר לכם לפנות במקביל לכמה מתווכים מובילים במודיעין על-מנת לקבל הערכה לשווי הדירה ולטיפול במכירתה
פרסום הדירה באתר
מכירת הדירה שלכם מתחילה באתר האינטרנט ובמודעה שפרסמתם – אתם צריכים "למכור" את המודעה שלכם למחפשי הדירות אשר נחשפים למודעות רבות וצריכים להחליט לאיזה מודעה להתייחס, למי להתקשר ראשון ואת מי להשאיר לסוף...
לכן עדיף להשקיע זמן בפרסום המודעה באתר ולספק מידע מלא על הדירה שלכם מאשר לקבל הרבה טלפונים מקונים לא מתאימים שלא ידעו למשל שאין מעלית...
תכננו מראש איזה מידע להוסיף בחלק "הערות" – אל תציינו מידע שכבר מופיע באפשרויות הבחירה.
צירוף תמונות איכותיות עשוי לזרז את מכירת הדירה!
אם אתם זוג, בדרך כלל אחד מבני הזוג "לוקח אחריות" על נושא מכירת הדירה והוא פעיל ומעודכן יותר בנושא. אין טעם במקרה זה לפרסם במודעה שלכם את מספר הטלפון של בן הזוג הפעיל פחות שלא תמיד יידע כיצד לענות לשאלות המתקשרים – בצורה זו אתם עשויים לפספס קונה פוטנציאלי.
בדקו כיצד מוכרי דירות אחרים מציגים את דירותיהם באתר. היכנסו ל"חיפוש נכס" וחפשו נכסים באזור המגורים שלכם. שימו לב כיצד מוצגות הודעות הנכסים האחרות בהשוואה למודעה שלכם.
שלב המכירה
נסו להימנע ממכירה בתנאי לחץ: עסקה שנסגרת בתנאים כאלה עשויה להימכר במחיר נמוך יחסית.
לפני שקונה פוטנציאלי מגיע לראות את הדירה וודאו שהנתונים שלה עונים על דרישותיו הבסיסיות כגון מחיר, שטח, שטח מרפסת, מקום הדירה וכו'. הצגת הדירה בפני קונים פוטנציאלים רבים עשויה להוות מטרד רציני, לכן, נסו לסנן קונים פוטנציאלים לא מתאימים מראש.
כאשר קונה פוטנציאלי מגיע לראות את הדירה, נסו לברר איתו מה דעתו על הדירה - מה מצא חן בעיניו ומה לא. מידע זה יוכל לעזור לכם בעתיד, למשל קונה מסוים יכול לחשוב שהחדרים בדירה קטנים. אם תסתכלו טוב תוכלו אולי לראות שהחדרים פשוט מכילים הרבה ריהוט ולכן נוצרת הרגשה שהחדרים קטנים. ארגון מחדש של החדרים במקרה זה יכול לשנות את התמונה עבור הקונה הבא.
נסו "להיכנס לראש" של מחפשי הדירות ולהבין איך מתבצע חיפוש דירה ועם איזה בעיות מתמודדים מחפשי הדירות. קריאת הפרק "עצות לרוכשי דירות במודיעין" במדריך זה עשויה לעזור לכם בכך.
מוכרים? אבל מה עם לקנות?
לפעמים כדאי למכור תחילה את הנכס שלכם ואז, כשיש לכם כסף זמין, לחפש נכס לרכישה. כך פעולת הרכישה בטוחה ומהירה יותר ללא חשש בנוגע למכירת הנכס הקיים.
מצב שוק הנדל"ן במודיעין כיום מצריך זהירות בשימוש בגישה זו: לאחר שתמכרו את הנכס שברשותכם אתם עשויים לגלות מאוחר מדי שקשה מאד למצוא נכס במודיעין ואתם עלולים "להיתקע" בלי נכס בשוק שבו המחירים במגמת עלייה.
לכן, נסו עד כמה שניתן לבצע את פעולות הרכישה והמכירה בסמוך זו לזו. בררו היטב איזה נכס תוכלו לרכוש בתקציב שתכננתם לעצמכם. כיום, קל יותר למכור מאשר לרכוש – לכן עדיף אולי לרכוש נכס לפני מכירת הנכס הקיים.
10 כללי אצבע למוכרי דירה – עו"ד חן שטיין
מכירת דירה הינה הליך משפטי מורכב המצריך ידע ומיומנות, ומשכך מחייב ליווי צמוד של עו"ד העוסק בתחום המקרקעין לאורך העסקה, על מנת שיוכל לוודא כי התשלומים יועברו כנדרש ובמועדם ויימנע בעיות העלולות לצוץ בהליך על ידי קביעת מנגנוני בקרה ופיקוח, אשר יאפשרו לכם למכור את הדירה ולקבל את התמורה תוך תשלומי מס מועטים ככל הניתן, בהתאם להוראות החוק.
במאמר זה, אנסה לרכז בתמציתיות את העצות הבולטות אותן נתתי בתשובה לשאלות שנשאלתי במהלך טיפולי על ידי לקוחות משרדי שהיו מעוניינים ברכישת דירה:
1.אין להסתמך על עו"ד של הרוכשים בלבד, היות והוא מתוקף תפקידו מבטיח את זכויותיהם של לקוחותיו, הרוכשים. עליכם לפנות לעו"ד מטעמכם על מנת שיגן על האינטרסים שלכם בעסקה.
2.באם קיימת יתרת משכנתא לתשלום, עליכם להמציא אישור עדכני מהי היתרה לסילוק.
3.עליכם לאפשר רישום הערת אזהרה לטובת הרוכשים, וזאת רק לאחר שהתשלום הראשון בגין הדירה שולם, וניתן לעו"ד שלכם יפויי כוח מטעם הרוכשים המאפשר לו למחוק את הערת האזהרה באם יהיה בכך צורך בהמשך.
4.חשוב ביותר להקפיד על דיווח נכון וקפדני של העסקה לרשויות המתאימות (מיסוי מקרקעין ואחרות) ולדאוג למלא את הטפסים המתאימים (המכונים מש"חים).
5.יש לבדוק האם קיימת זכאות לפטור ממס שבח ומס מכירה בגין מכירת הדירה על פי הקריטריונים הקבועים בחוק, ובמידה שכן, יש להגיש בקשה לפטור בהתאם לסעיף המתאים והרלוונטי (תוך שיקול נכון בשימוש בסעיף הפטור על מנת שלא "לבזבז" פטור לחינם).
6.עליכם להקפיד ולקבוע בהסכם תנאי תשלום ברורים ומפורטים כגון: מועד שער הדולר, מועדי תשלום, הצמדות למדדים שונים וכדומה, כך שלא יישארו מושגים בלתי ברורים בהסכם המכר.
7.מומלץ להיות ספציפיים בכל הנוגע לציוד הנשאר בדירה על מנת להימנע ממחלוקות בשלב מאוחר יותר (האם המזגן נשאר בדירה, וכדומה).
8.יש לקבוע סעיפים בחוזה אשר יחשבו כסעיפים יסודיים אשר הפרתם תגרור אחריה את פיצוי הכספי מוסכם ללא הוכחת נזק, אשר לרוב נקבע בשיעור של כ 10% מערך העסקה.
9.חשוב להקפיד על עריכת פרוטוקול מסירה ביום מסירת החזקה על מנת שהרוכשים לא יוכלו לבוא במועד מאוחר יותר בטענות שונות על מצב הדירה.
10.יש להקפיד על קיומו של מנגנון הקובע כי רק לאחר העברת התשלום האחרון תימסר החזקה בדירה ויעשה רישום של זכויות הרוכשים בטאבו/בחברה המשכנת.
חן שטיין, עו"ד
03-6245588
054-3050957
www.hamishpat.co.il
בהצלחה!
המשיכו לקרוא במדריך זה:
